עסקאות במקרקעין הינן עסקאות הגדולות ביותר של אדם מן היישוב, כאשר לכל עסקה מאפייניה הייחודים, אשר דורשים ידע ומקצועיות של עורך-דין המתמחה במקרקעין. עסקה במקרקעין תחילתה בביצוע בדיקות משפטיות מקדימות בנכס, תכנון ההיבט המיסוי, כלה בחתימה על הסכם מחייב בין הצדדים, ומסתיימת אך ורק לאחר רישום הזכויות במקרקעין על-שם הרוכש בפנקס המתאים.
משרדנו מתמחה בליווי עסקאות שונות ומורכבות ככל שיהיו במקרקעין לרבות בעסקאות רכישת/מכירת דירות יד ראשונה, יד שנייה, קבוצות רכישה, קרקעות, משקים, השלמת רישומי זכויות, העברות ללא תמורה, וכן ליווי בעסקאות מסוג תמ"א 38, והכל תוך שימת דגש על שמירת אינטרס הלקוח והבטחת זכויותיו.
רכישת דירות יד ראשונה
עסקת רכישת דירה מקבלן הינה עסקה סבוכה ומורכבת, אשר לרוב הרוכש מתקשר בהסכם דרקוני המנוסח על-ידי הקבלן, לרכישת הזכויות בדירה.
רכישת הדירה מתבצעת על סמך תשריטים ו-מפרטים אשר מוצגים על-ידי הקבלן, ומבלי שהחלו עבודות בנייה בפועל באתר.
עקב הסיכונים הכרוכים בעסקאות אלה, מצא המחוקק להגן על רוכשים בין היתר באמצעות בטוחות מתאימות, וכן באמצעות פיצויי גבוה במקרה של איחור במסירת הדירה, וכן במתן תקופת אחריות ובדק לעניין ליקויים אשר יתגלו בדירה.
רכישת דירות יד שניה
בטרם התקשרות בהסכם מכר בדירה יד "שנייה", יש לבצע בדיקות משפטיות בקשר לנכס, ובין היתר לוודא כי הנכס נקי מכל שיעבוד, עיקול, חוב, תביעה, צו הריסה, זכות נוגדת ו – כד'. עוד יש לוודא כי הסכם המכר בין הצדדים מתייחס לכל הסוגיות המהותיות בעסקה, לרבות לעניין הבטוחות ההדדיות מצד הצדדים, ולהבטחת מסירת החזקה בדירה ורישום הזכויות בנכס על-שם הרוכש כנגד תשלום מלוא התמורה מצדו לידי המוכר.
העברת זכויות ללא תמורה
בעל זכויות בנכס רשאי להעביר זכויותיו למי שיחפוץ, כאשר במקרים מסוימים החוק מעניק "הקלות" בתשלום מס שבח ומס רכישה בעסקאות מסוג זה מצד הצדדים.
עוד קובע החוק, תקופת "צינון" בה לא יהא באפשרות מקבל הזכות, להתקשר בהסכם למכירת זכויותיו בנכס תוך כדי ניצול פטור קיים במס שבח. עסקאות העברה ללא תמורה, מחייבות תכנון ארוך טווח אשר מטרתו להטיב עם מקבל הזכות גם בהמשך.
תכנית מתאר ארצית מטרתה חיזוק מבנים, בין היתר כנגד רעידות אדמה וזאת על דרך הקניית זכויות בנייה נוספות לדיירים (הוספת דירות) בתמורה לחיזוק המבנה.
משכך, הדיירים מתקשרים עם קבלן בהסכם לפיו יעניקו לקבלן את הזכויות הנוספות וזאת בתמורה לשלל הטבות שונות מעבר לחיזוק המבנה מצד הקבלן, לדוגמה – הוספת מעלית, שיפוץ חזות המבנה, סביבתו ומערכת התשתיות, הוספת ממ"ד, בניית מרפסות שמש ו – כד'.
בטרם חתימת בעלי הזכויות על הסכם מחייב, עליהם לוודא כי ההסכם מגן עליהם בכל דרך אפשרית וכי תנאי סף להתקשרות בהסכם עם הקבלן – כי יעמיד בטוחות מספקות לצורך השלמת הפרויקט כפי שהתחייב, וכי במידה ולא יעמוד בהתחייבויותיו יהא באפשרות הבעלי הזכויות לממש את הבטוחות ולהשלים את הפרויקט באמצעות קבלן אחר.
יש להבהיר כי עסקאות מסוג זה הינן עסקאות מורכבות אשר מצריכות ליווי משפטי משלב ה-מו"מ, ועד להשלמת ה-פרויקט ותיקון צו הבית המשותף בפנקסי המקרקעין.
רכישה במסגרת קבוצת רכישה
בטרם התקשרות ברכישת זכויות בנכס במסגרת קבוצת רכישה, יש "להבין" את סוג העסקה ו-אופייה. קבוצת רכישה, הינה עסקה משותפת בין קבוצת אנשים בעלי אינטרס זהה, אך לרוב ללא כל היכרות מוקדמת. עסקה במסגרת קבוצת רכישה, כרוכה בהתקשרות חוזית עם מספר גורמים שונים, החל עם בעלי הזכויות בקרקע, כלה בהסמכת וועד מנהל, קבלן מבצע, בנק מלווה ו – כד'.
לאור אופייה של העסקה, על רוכש זכויות במסגרת קבוצת רכישה, לדאוג כי לרשותו בטוחות מספקות להצלחת הפרויקט.
רישום והסדרת זכויות במקרקעין
עסקאות במקרקעין מסתיימות עם רישום הזכויות בנכס במרשם המתאים על-שם הרוכש. מסיבות שונות, רוכשים רבים אינם משלימים רישום זכויות על שמם בנכסים אשר רכשו, קיבלו בירושה ו/או במתנה. הסדרת ורישום זכויות אפשריים גם בעסקאות היסטוריות אשר נעשו באמצעות קושאן טורקי, וכן גם במקרים בהם הצדדים לעסקה אינם עוד בין החיים.