ויינברגר את אוחיון
  • אודות
  • אזרחי מסחרי
  • דיני מקרקעין
  • דיני בנקאות
  • הוצאה לפועל
  • דיני עבודה
  • דיני ירושה
  • צרו קשר
  • אודות
  • אזרחי מסחרי
  • דיני מקרקעין
  • דיני בנקאות
  • הוצאה לפועל
  • דיני עבודה
  • דיני ירושה
  • צרו קשר
ויינברגר את אוחיון
  • אודות
  • אזרחי מסחרי
  • דיני מקרקעין
  • דיני בנקאות
  • הוצאה לפועל
  • דיני עבודה
  • דיני ירושה
  • צרו קשר
  • אודות
  • אזרחי מסחרי
  • דיני מקרקעין
  • דיני בנקאות
  • הוצאה לפועל
  • דיני עבודה
  • דיני ירושה
  • צרו קשר
תמא 38
ראשי » דיני מקרקעין » תמא 38

הקדמה - תמ"א 38

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, שמטרתה לעודד ולקדם חיזוקם של מבנים, בין היתר כנגד רעידות אדמה להם חשופה מדינת ישראל לאור מיקומה הגיאוגרפי וזאת באמצעות הקניית זכויות נוספות בתמורה לחיזוק המבנה.
בשנת 1980 החלו לבצע בארץ בניה בהתאם לתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ומשכך החלה המדינה בביצוע בדיקת עמידות של מבנים שונים בארץ בפני רעידות אדמה, ומהבדיקות כאמור עולה כי כ – 40% מהמבנים במדינת ישראל לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה ככל שתהא, דבר אשר עלול להביא לאסון לאומי. אשר על כן, אחת הדרכים העיקריות להיערכות המדינה בפני רעידות אדמה, היא באמצעות קידום תמ"א 38 אשר חלה על מבנים אשר לא נבנו בהתאם לתקן 413 (תקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה) וניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1980. תמ"א 38 הינה תכנית המאפשרת לכל הצדדים "בעסקה" לצאת נשכרים, בעלי הזכויות בבית המשותף אשר בנוסף לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה, זוכים ללא כל תמורה מצדם (מלבד הקניית זכויות הבניה ליזם) בין היתר להשבחת  דירתם ושיפור רמת חייהם, היזמים נהנים מזכויות הבניה הנוספות שניתנות מכח תמ"א 38 וזאת מבלי לשאת בתשלום עבור רכישת הקרקע, וכן מהטבות שונות לרבות בתחום המיסוי, ואילו הרשות המקומית נהנית משיפור פני העיר והגדלת מספר הדירות בעיר.

השלבים לקידום פרויקט תמ"א 38

תהליך פרוייקט תמ"א לא כזה פשוט כמו שחשבתם. ניסינו לסכם עבורכם בצורה פשוטה ומובנת, ע"י 8 שלבים:

שלב ראשון:
יש לקיים אסיפת דיירים בקרב בעלי הזכויות בבית המשותף, ולקבל את הסכמתם העקרונית לביצוע הפרויקט בבניין ובאותה העת למנות נציגות מטעם בעלי הזכויות אשר תפעל לקידום הפרויקט.

שלב שני:
יש לבצע בדיקות מקדימות ולוודא כי הבניין עומד בתנאים הדרושים בפרויקט מסוג תמ"א 38.

שלב שלישי:
יש להתקשר עם משרד עו"ד המתמחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בהסכם לפיו ילווה המשרד את בעלי הזכויות מתחילת הפרויקט ועד לסופו. יצוין כי ההתקשרות עם משרד עוה"ד תהא באמצעות בעלי הזכויות ו/או הנציגות, אך היזם יישא בתשלום שכר הטרחה כאמור.

שלב רביעי:
יש לפנות אל מחלקת הנדסה ברשות המקומית, ולקבל מידע תכנוני רלוונטי בקשר לבניין לרבות מצב זכויות הבניה המותרות בו, תכניות בניין בתוקף ו-כד'.
בשלב זה רצוי להסתייע בבעל מקצוע בעל ניסיון בתחום אשר יפשט ויסביר לבעלי הזכויות בשפה הברורה ביותר, מה ניתן לבצע במסגרת הפרויקט בבניין, לדוגמה – בניית מרפסות, ממ"דים, חניון תת קרקעי ו-כד'.

שלב חמישי:
לאחר שבידי בעלי הזכויות המידע התכנוני הרלוונטי בקשר לבניין, יש לבצע פניה אל יזמים לקבלת הצעות לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 בבניין.
אין להקל ראש בשלב זה, יש לפנות אך ורק אל יזמים אשר נעשתה בדיקה בקשר אליהם, לרבות ביקור בפרויקטים שסיימו ו/או שנמצאים בשלב מתקדם, ורק לאחר שקיבלתם המלצות מנציגויות שהתנהלו מול היזם בפרויקט דומה.
יצוין כי שלב זה ניתן לבצע באמצעות משרד עו"ד אשר נבחר על-ידי בעלי הזכויות ו/או הנציגות.

שלב שישי:
ניהול מו"מ אל מול היזם הנבחר לביצוע הפרויקט.

שלב שביעי:
בחירת מפקח בניה מוסמך מטעם בעלי הזכויות אשר ילווה את בעלי הזכויות בפרויקט. המפקח ילווה את בעלי הזכויות בשלבים השונים בפרויקט, בין היתר יעיר הערותיו לתכניות אשר יוגשו לקבלת היתר על ידי היזם, יפקח כי הבניה תתבצע בהתאם להיתר, יאשר קצב התקדמות הבניה לרבות סיום שלבי בניה, ויוודא כי היזם עומד בהתחייבויותיו בכל הקשור למפרט הטכני אשר התחייב לספק במסגרת הפרויקט לבעלי הזכויות.
בדומה למפורט בשלב השלישי, היזם יישא בתשלום שכר טרחת המפקח.

שלב שמיני:
בהתאם להבנות אשר הגיעו הצדדים, יש לגבש הסכם מחייב סופי לחתימת בעלי הזכויות והיזם על העסקה, אשר הוראותיו תקבענה את החובות והזכויות של מי מהצדדים, והוראותיו תחייבנה את הצדדים במשך כל התקופה הרלוונטית.

נקודות חשובות להסכם תמ"א 38

הסכם עם תנאים מתלים – לאור מורכבות העסקה יש לקבוע מנגנון לפיו ההסכם יכנס לתוקף אך ורק לאחר התקיימותם של מספר תנאים מתלים במצטבר. יצוין כי התנאים המתלים יקבעו בהתאם לאופי העסקה. תנאים מתלים שכיחים הם:

  • תקופה מוגדרת לחתימת בעלי הזכויות על ההסכם – הצדדים יגדירו כי תנאי זה יתקיים אך ורק לאחר שאחוז מסוים של בעלי זכויות יחתמו תוך זמן קבוע מראש על ההסכם עם היזם. לצורך הדוגמה: הצדדים הגדירו כי לכל הפחות 80% מבעלי הזכויות יחתמו על ההסכם, תוך 90 ימים ממועד חתימת בעל הזכויות הראשון על ההסכם.

  • הסדרת רישום זכויות – ככל שהעסקה מתקדמת, מגלים דיירים, כי טרם הסדירו רישום הזכויות בדירה על שמם בפנקס המתאים. עניין זה יוצר בעיה פרוצדוראלית מבחינת היזם לקידום הפרויקט, ומשכך במסגרת ההסכם וכתנאי מתלה לו, מתחייבים בעלי הדירות להשלים את הרישום על שמם תוך פרק הזמן אשר יקבע בין הצדדים.

  • קבלת הסכמות של צדדים שלישיים לביצוע הפרויקט – לרוב, על זכויות הדיירים, רשומות הערות שונות לצדדים שלישיים. לדוגמה: משכנתאות אשר רשומות על זכויות הדיירים. בדומה לאמור בסעיף קטן "הסדרת רישום זכויות" בפרק זה, הדבר יוצר בעיה פרוצדוראלית לקידום הפרויקט, ומשכך מתחייבים הדיירים להמציא ליזם תוך פרק זמן מסוים, הסכמה מאת הצד השלישי הרלוונטי לביצוע הפרויקט.

  • הוצאת היתר בניה – היזם מתחייב להוציא היתר בניה התואם את שסוכם בין הצדדים וזאת תוך פרק הזמן אשר נקבע בין הצדדים.

  • בנק מלווה – היזם מתחייב כי בטרם תחילת ביצוע העבודות, יתקשר עם בנק מוכר בישראל בהסכם ליווי בפרויקט.

יצוין כי התנאים המתלים אשר יקבעו על-ידי הצדדים הינם מהותיים, וככל שצד לא יעמוד בהתחייבויותיו, ולא ימלא במצטבר אחר כל התנאים המתלים במועדם, לצד השני תעמוד הזכות להודיע על ביטול הסכם תמ"א 38. בטוחות – עניין זה הוא המהותי ביותר בפרויקט תמ"א 38. בכדי להבטיח התחייבויותיו המהותיות השונות של היזם לרבות עי יבצע את העבודות בהתאם להוראות ההסכם והדין, ובכדי להימנע ממצב בו בעלי הזכויות מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה, על בעלי הזכויות לא להתפשר ולעמוד על קבלת הבטוחות הבאות:

  • ערבות ביצוע – ערבות בנקאית בשווי עבודות התמורה לבעלי הזכויות. המשמעות היא כי משרד עו"ד של בעלי הזכויות יחזיק בסכום כסף בסך שווי העבודות והתמורה אשר ניתנות התחייב היזם לתת לבעלי הזכויות בפרויקט. מטרת ערבות זו להבטיח כי היזם ימלא אחר כל התחייבויותיו בקשר לביצוע הפרויקט, וכי במידה ומכל סיבה יפר התחייבויותיו כי אז לבעלי הזכויות האפשרות להבטיח את המשך הפרויקט באמצעות כספי הערבות. היזם ימציא ערבות זו בטרם תחילת ביצוע העבודות, ויקבל את הערבות בחוזר רק לאחר שיסיים ביצוע העבודות ובכפוף לכך שימציא טופס 4 (אישור אכלוס) מאת הרשות המקומית הרלוונטית.

  • ערבות מיסים – כפי שכבר נכתב במאמר זה, במסגרת עסקת תמ"א 38 מקובל כי היזם נוטל על עצמו את תשלומי המס השונים, ומשכך חשוף היזם לתשלומי מס שונים. אשר על כן, ככל שהיזם לא ישלם תשלום מס, יתכן כי הגוף הרלוונטי יפנה אל בעל הזכויות בדרישה לתשלום המס, ומשכך יש להבטיח כי היזם ימציא ערבות בנקאית בגובה חשיפת המס אשר מטרתה להבטיח תשלומי המס השונים על-ידי היזם.

  • ערבות בדק – ערבות בנקאית אשר מטרתה להבטיח כי היזם יתקן לאחר מועד סיום העבודות, כל ליקוי אשר חובת תיקונו על היזם. ערבות זו ניתנת לתקופה שלאחר סיום העבודות.

  • ערבות רישום – במסגרת תמ"א 38, מתחייב היזם כי תוך פרק זמן מסוים ממועד סיום ביצוע העבודות, יתקן מסמכי הבית המשותף כך שהבניין והדירות בו ירשמו במרשם הרלוונטי בהתאם למצבם הפיזי והמשפטי החדש. ערבות זו מטרתה להבטיח כי במידה והיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כאמור, תעמוד לבעלי הזכויות הזכות לחלט את הערבות ולפעול לתיקון רישום הבית המשותף.

  • ערבות דמי שכירות – בפרויקטים מסוימים נדרשים בעלי דירות לעזוב את דירתם למשך תקופה מסוימת וזאת לצורך ביצוע עבודות בפרויקט, ורצוי להתייחס לעניין זה בהסכם בין הצדדים ולקבוע כי היזם ישלם לבעל הזכויות דמי שכירות בגין התקופה שלא ניתן להתגורר בדירה. ערבות זו מטרתה להבטיח כי היזם יעמוד בהתחייבויותיו וישלם את דמי השכירות כאמור.

לוחות זמנים ברורים – מכוון שפרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט ארוך ומורכב, חשוב לקבוע ולתחם זמנים עבור השלבים או הפעולות השונות. לדוגמה: יש לקבוע תוך כמה זמן על היזם להתחיל בביצוע העבודות ממועד התקיימות התנאים המתלים וקבלת היתר הבניה. להגדיר זמן לסיום העבודות ממועד התחלתן ו-כד'. עסקת נטו – יש לציין בצורה מפורשת שלא משתמעת לשני פנים, כי כל ההוצאות והתשלומים הישירים ו/או העקיפים השונים הכרוכים בקידום ו/או ביצוע הפרויקט יחולו על היזם בלבד. 

תפקידו של משרד עו"ד בפרויקט תמ"א 38

כפי שניתן להבין מהאמור במאמר זה, עסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות ארוכות ומורכבות הדורשות ליווי מקצועי ושירותי ממשרד עו"ד המתמחה בתחום. יש לציין כי משרד עו"ד הוא "שחקן מרכזי" דומיננטי בעל ערך רב בכל שלבי הפרויקט. על משרד עו"ד ללוות את בעלי הזכויות מתחילת התהליך ועד סופו, תחילה יש ללוות את בעלי הזכויות בכל הקשור למינוי הנציגות, פנייה אל יזמים פוטנציאלים, לאחר מכן יש לבצע בדיקה משפטית קפדנית בקשר ליזם הנבחר לרבות בדיקת איתנותו הפיננסית, ניסיונו בתחום ו-כ"ד,  ניהול מו"מ שיביא לחתימת הצדדים על הסכם סופי אשר יטיב ויגן על בעלי הזכויות ויפחית את רמת הסיכון בפרויקט עד כמה שניתן. לאחר החתימה על ההסכם יש לוודא כי היזם פועל בהתאם להוראות ההסכם וממלא בדווקנות אחר הוראותיו, מקדם ומסיים את הבניה, ובסופו של דבר משלים ומתקן את מסמכי הבית המשותף. 

לייעוץ וקביעת פגישה בנושא, השאר פרטיך:

עוד בנושא מקרקעין:

פינוי שוכר

8 בפברואר 2018

משכירים את הדירה שלכם? בין אם זו הפעם הראשונה ובין אם לאו, חשוב שתדעו מהן זכויותיכם, כבעלי הנכס, במידה ותתקלו בקשיים. חוזה שכירות עוזר להסדיר

למאמר המלא >>

המדריך המקוצר לרכישת קרקע

8 בפברואר 2018

רכישת קרקע איננה עניין של מה בכך. למרות שזוהי פיסת אדמה בלבד, טמונים בעסקה שכזו לא מעט סיכונים, החושפים את הרוכש לסיבוכים משפטיים מורכבים במיוחד.

למאמר המלא >>

העברת נכס במתנה

8 בפברואר 2018

היא נחשבת לעסקה שכיחה יחסית, אך כזו המצריכה לרוב סיוע של עורך דין, המתמחה בנדל"ן ובמקרקעין. עסקת העברת נכס ללא תמורה הינה, למעשה, וכפי שניתן

למאמר המלא >>

לכל המאמרים בנושא >>

לקבלת ייעות מקצועי בנושא, צור קשר כעת:

מאמרים אחרונים באתר:

דיני מקרקעין

מס רכישה

מס רכישה- תוכן עניינים פרק 1 – כללי הקדמה – מס רכישה הגדרות – מס רכישה חזקת דירת מגורים יחידה פרק 2 – שיעור מס רכישה הקדמה – שיעור מס רכישה מדרגות מס רכישה לדירת מגורים

קרא עוד »
דיני מקרקעין

אישור זכויות

אישור זכויות, הוא אישור שמנפיקות רשות מקרקעי ישראל או חברות משכנות בקשר לנכסים שאינם רשומים בפנקסי המקרקעין. אישור זכויות הינו מסמך כתוב, המהווה חלופה לנוסח

קרא עוד »
דיני בנקאות

ערבות למשכנתא

ישראלים רבים בוחרים במשכנתא, על מנת לממן את דירת חלומותיהם, שאותה, פעמים רבות, הם אינם יכולים לממן ללא הלוואה. מכיוון שזוהי הלוואה גדולה מאד של

קרא עוד »
דיני מקרקעין

פינוי שוכר

משכירים את הדירה שלכם? בין אם זו הפעם הראשונה ובין אם לאו, חשוב שתדעו מהן זכויותיכם, כבעלי הנכס, במידה ותתקלו בקשיים. חוזה שכירות עוזר להסדיר

קרא עוד »
דיני בנקאות

חוב משכנתא

משפחות רבות בישראל מוצאות את עצמן, לאחר שלקחו משכנתא לטובת קניית בית חלומותיהם, עם חוב משכנתא שאותו הן מתקשות להחזיר. לצד לא מעט הוצאות חודשיות,

קרא עוד »
ויינברגר את אוחיון

או במילים אחרות: עמיחי ומוטי.

זוג חברים ושותפים, אשר הקימו את פירמת "ויינברגר את אוחיון" במטרה לספק פתרונות יצירתיים בתחום האזרחי-מסחרי.

ערכי המשרד באים לידי ביטוי בכל תיק ובכל לקוח, תשומת הלב לפרטים הקטנים, המקצועיות בפיענוח כל מקרה לגופו, שירות משיחת הטלפון הראשונה ועד סיום התהליך- ללא פשרות.

נשמח לעמוד לשירותכם.

צרו עימנו קשר
בקרו אותנו באחד מסניפינו

תל אביב: שדרת רוטשילד 3 (בית פסגות)

באר שבע: הנרייטה סולד 8 ב' (רסקו סיטי)

לפרטים נוספים והגעה >>
נבנה על ידי יואב לאמי- דפי המראה לעסקים
כל הזכויות שמורות 2018 (c) ויינברגר את אוחיון
גלילה לראש העמוד
דלג לתוכן