הסכם עם תנאים מתלים – לאור מורכבות העסקה יש לקבוע מנגנון לפיו ההסכם יכנס לתוקף אך ורק לאחר התקיימותם של מספר תנאים מתלים במצטבר. יצוין כי התנאים המתלים יקבעו בהתאם לאופי העסקה. תנאים מתלים שכיחים הם:

• תקופה מוגדרת לחתימת בעלי הזכויות על ההסכם – הצדדים יגדירו כי תנאי זה יתקיים אך ורק לאחר שאחוז מסוים של בעלי זכויות יחתמו תוך זמן קבוע מראש על ההסכם עם היזם. לצורך הדוגמה: הצדדים הגדירו כי לכל הפחות 80% מבעלי הזכויות יחתמו על ההסכם, תוך 90 ימים ממועד חתימת בעל הזכויות הראשון על ההסכם.

• הסדרת רישום זכויות – ככל שהעסקה מתקדמת, מגלים דיירים, כי טרם הסדירו רישום הזכויות בדירה על שמם בפנקס המתאים. עניין זה יוצר בעיה פרוצדוראלית מבחינת היזם לקידום הפרויקט, ומשכך במסגרת ההסכם וכתנאי מתלה לו, מתחייבים בעלי הדירות להשלים את הרישום על שמם תוך פרק הזמן אשר יקבע בין הצדדים.

• קבלת הסכמות של צדדים שלישיים לביצוע הפרויקט – לרוב, על זכויות הדיירים, רשומות הערות שונות לצדדים שלישיים. לדוגמה: משכנתאות אשר רשומות על זכויות הדיירים. בדומה לאמור בסעיף קטן "הסדרת רישום זכויות" בפרק זה, הדבר יוצר בעיה פרוצדוראלית לקידום הפרויקט, ומשכך מתחייבים הדיירים להמציא ליזם תוך פרק זמן מסוים, הסכמה מאת הצד השלישי הרלוונטי לביצוע הפרויקט.

• הוצאת היתר בניה – היזם מתחייב להוציא היתר בניה התואם את שסוכם בין הצדדים וזאת תוך פרק הזמן אשר נקבע בין הצדדים.

• בנק מלווה – היזם מתחייב כי בטרם תחילת ביצוע העבודות, יתקשר עם בנק מוכר בישראל בהסכם ליווי בפרויקט.

יצוין כי התנאים המתלים אשר יקבעו על-ידי הצדדים הינם מהותיים, וככל שצד לא יעמוד בהתחייבויותיו, ולא ימלא במצטבר אחר כל התנאים המתלים במועדם, לצד השני תעמוד הזכות להודיע על ביטול הסכם תמ"א 38. בטוחות – עניין זה הוא המהותי ביותר בפרויקט תמ"א 38. בכדי להבטיח התחייבויותיו המהותיות השונות של היזם לרבות עי יבצע את העבודות בהתאם להוראות ההסכם והדין, ובכדי להימנע ממצב בו בעלי הזכויות מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה, על בעלי הזכויות לא להתפשר ולעמוד על קבלת הבטוחות הבאות:

• ערבות ביצוע – ערבות בנקאית בשווי עבודות התמורה לבעלי הזכויות. המשמעות היא כי משרד עו"ד של בעלי הזכויות יחזיק בסכום כסף בסך שווי העבודות והתמורה אשר ניתנות התחייב היזם לתת לבעלי הזכויות בפרויקט. מטרת ערבות זו להבטיח כי היזם ימלא אחר כל התחייבויותיו בקשר לביצוע הפרויקט, וכי במידה ומכל סיבה יפר התחייבויותיו כי אז לבעלי הזכויות האפשרות להבטיח את המשך הפרויקט באמצעות כספי הערבות. היזם ימציא ערבות זו בטרם תחילת ביצוע העבודות, ויקבל את הערבות בחוזר רק לאחר שיסיים ביצוע העבודות ובכפוף לכך שימציא טופס 4 (אישור אכלוס) מאת הרשות המקומית הרלוונטית.

• ערבות מיסים – כפי שכבר נכתב במאמר זה, במסגרת עסקת תמ"א 38 מקובל כי היזם נוטל על עצמו את תשלומי המס השונים, ומשכך חשוף היזם לתשלומי מס שונים. אשר על כן, ככל שהיזם לא ישלם תשלום מס, יתכן כי הגוף הרלוונטי יפנה אל בעל הזכויות בדרישה לתשלום המס, ומשכך יש להבטיח כי היזם ימציא ערבות בנקאית בגובה חשיפת המס אשר מטרתה להבטיח תשלומי המס השונים על-ידי היזם.

• ערבות בדק – ערבות בנקאית אשר מטרתה להבטיח כי היזם יתקן לאחר מועד סיום העבודות, כל ליקוי אשר חובת תיקונו על היזם. ערבות זו ניתנת לתקופה שלאחר סיום העבודות.

• ערבות רישום – במסגרת תמ"א 38, מתחייב היזם כי תוך פרק זמן מסוים ממועד סיום ביצוע העבודות, יתקן מסמכי הבית המשותף כך שהבניין והדירות בו ירשמו במרשם הרלוונטי בהתאם למצבם הפיזי והמשפטי החדש. ערבות זו מטרתה להבטיח כי במידה והיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כאמור, תעמוד לבעלי הזכויות הזכות לחלט את הערבות ולפעול לתיקון רישום הבית המשותף.

• ערבות דמי שכירות – בפרויקטים מסוימים נדרשים בעלי דירות לעזוב את דירתם למשך תקופה מסוימת וזאת לצורך ביצוע עבודות בפרויקט, ורצוי להתייחס לעניין זה בהסכם בין הצדדים ולקבוע כי היזם ישלם לבעל הזכויות דמי שכירות בגין התקופה שלא ניתן להתגורר בדירה. ערבות זו מטרתה להבטיח כי היזם יעמוד בהתחייבויותיו וישלם את דמי השכירות כאמור.

לוחות זמנים ברורים – מכוון שפרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט ארוך ומורכב, חשוב לקבוע ולתחם זמנים עבור השלבים או הפעולות השונות. לדוגמה: יש לקבוע תוך כמה זמן על היזם להתחיל בביצוע העבודות ממועד התקיימות התנאים המתלים וקבלת היתר הבניה. להגדיר זמן לסיום העבודות ממועד התחלתן ו-כד'. עסקת נטו – יש לציין בצורה מפורשת שלא משתמעת לשני פנים, כי כל ההוצאות והתשלומים הישירים ו/או העקיפים השונים הכרוכים בקידום ו/או ביצוע הפרויקט יחולו על היזם בלבד.