חוזה שכירות - הקדמה
ידוע כי השקעה באפיק נדל"ן היא הכדאית ביותר ומאפשרת לבעלי הנכס להשכיר את הנכס ובכך לקבל עליה תשואה גבוהה קבועה, וליהנות משקט כלכלי לטווח הארוך. מעבר לתשואה הקבועה של דמי השכירות, ערך הנכס לרוב עולה ומאפשר להם בבוא היום למכור את הנכס ולהשביח את השקעתם. על פי נתונים שפורסמו לאחרונה, כ – מיליון ישראלים שוכרים דירת מגורים (14% מתושבי מדינת ישראל) ועוד עשרות אלפים שוכרים נכסים מסחריים.
עם ריבוי דירות להשכרה בישראל, כך נוצרו ריבוי בעיות וסכסוכים בין משכירים לשוכרים, ומדי שנה מוגשות מאות תביעות בעניין זה. פעמים רבות בעלי הנכסים עומדים מול שוקת שבורה בפני דיירים אשר מסרבים לשלם את דמי השכירות, לפנות את הנכס המועד תום תקופת השכירות, לשלם חובות גדולים שהותירו במהלך תקופת השכירות בקשר לנכס (ארנונה וועד בית ו-כד') ובמקרים הגרועים לתקן הרס ונזקים שגרמו לנכס, ומצד שני, שוכרים רבים אשר נתקלים במשכירים אשר לא עומדים בהתחייבויותיהם ומסרבים לפעול בהתאם להוראות חוזה השכירות כגון – לתקן ליקויים אשר חובת תיקונם על המשכיר.
על מנת להימנע מתופעות אלה, על בעל הנכס לבצע את תהליך השכרת הנכס בתבונה בכל הקשור להתקשרות משפטית נבונה עם השוכר במטרה למנוע בעיות, מחלוקות עתידיות ובעיקר כאבי ראש ונזקים כספיים. פעמים רבות משכירים מעוניינים לחסוך את עלות שכר טרחת עורך דין המציע עריכת חוזה שכירות, והם מנסחים חוזה משלהם או נעזרים בפורמטים מוכנים הקיימים ברשת , אך מיותר לצין כי חוזים אלה הם כלליים, אינם מתייחסים לסוגיות אשר אמורות לקבל התייחסות מפורשת בחוזה שכירות מקצועיים, ואינם מנוסחים בצורה משפטית נכונה וברורה, ולכן בשעת האמת הם לא ישרתו את המטרה. רק חוזה שכירות המותאם משפטית לאופי העסקה, וכשהוא מנוסח היטב על ידי עורך דין מקרקעין אשר מתייחס לנושאים החשובים בין הצדדים, כגון – תקופת ההתקשרות, תקופת האופציה והתנאים למימוש האופציה, האחריות על תיקון הליקויים, הביטחונות ימנע מהצדדים הוצאת כספים מיותרת וסיוע בשעת האמת. במאמר זה נתייחס לעניינים שכיחים במערכת יחסים בין משכיר לשוכר, וניתן טיפים חשובים הן למשכיר והן לשוכר כיצד יש לגבש חוזה שכירות הוגן והכל בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971.
טיפים למשכיר
חוזה שכירות – ביצוע בדיקות מקדימות
התרשמות כללית – יש לקבל התרשמות אישית מהשוכר, ולשם כך רצוי להיפגש עמו ולהבין עם מי יש לנו "עסק".
בדיקת הכנסות השוכר – באמצעות עיון בתלושי שכר אחרונים של השוכר, ניתן לוודא כי דמי השכירות החודשים סבירים ביחס להכנסתו החודשית. נהוג כי דמי השכירות החודשים יהוו הוצאה של עד שליש מסך ההכנסות החודשיות של השוכר.
מאגר פושטי רגל – באמצעות מספר זהותו של השוכר ניתן לבדוק בספרי משרד המשפטים האם השוכר מופיע במאגר פושטי הרגל.
בדיקת הערבים – את הבדיקות ה-נ"ל יש לבצע גם בקשר לשני ערבים לפחות מטעמו של השוכר אשר עליהם יהא לחתום על חוזה השכירות ולמלא אחר התחייבויותיו במקרה בו יפר השוכר אלו מן התחייבויותיו.
חוזה שכירות – תקופת השכירות והאופציה
תקופת השכירות – יש להגדיר באופן שלא משתמע לשני פנים את תקופת השכירות, וכי השוכר יישא בתשלום דמי השכירות החודשים גם במקרה ויחליט שלא לעשות כל שימוש בנכס.
תנאי למימוש תקופת האופציה – ככל שהצדדים סיכמו מראש כי לשוכר תעמוד האופציה להאריך את תקופת השכירות בתקופת נוספת, כי אז חשוב שהזכות ה-נ"ל תהא כפופה לכך שבמשך תקופת השכירות מילא השוכר אחר כל הוראות חוזה השכירות.
תנאי נוסף למימוש תקופת האופציה – כי השוכר יודיע בכתב למשכיר ולפחות 60 ימים לפני תום תקופת השכירות כי ברצונו לממש את זכות האופציה וכי תוך זמן קצר ממועד ההודעה ה-נ"ל יפעל להסדרת דמי השכירות בתקופת האופציה, וכן להארכת הבטוחות ופוליסת הביטוח.
הוראות חוזה השכירות בתקופת האופציה – יש לציין כי הוראות חוזה השכירות תחולנה במלואן גם במשך תקופת האופציה.
חוזה שכירות – שימוש בנכס
יש להגדיר מי המתגורר בנכס – לדוגמה: השוכר ובני משפחתו, זוג חברים, סטודנטים ו-כד'. כל שינוי יהא בכפוף להסכמתו של המשכיר. מטרת סעיף זה למנוע מהשוכר לעשות כרצונו בנכס ובניגוד ל-שסוכם בין הצדדים.
להגדיר את מטרת השכירות – מגורים, משרד, מסחר ו-כד'. בדומה לסעיף הקודם, שינוי במטרת השכירות תהא בכפוף להסכמת המשכיר בלבד.
שימוש בנכס בכפוף לכל דין – השוכר יעשה שימוש בנכס בהתאם להוראות כל דין. לדוגמה: נכס אשר הושכר למטרת "פעוטון", יופעל בנכס "פעוטון" אך ורק בכפוף לקבלת היתרים ו/או אישורים מתאימים מאת הגורמים הרלוונטים.
שינויים פיזים בנכס – השוכר לא יבצע כל שינוי פיזי בנכס אלא בהסכמת המשכיר בכתב. למשכיר תעמוד הזכות להחליט האם התום תקופת השכירות הנכס יוותר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים ובין השבת הנכס לקדמותו כפי שהיה בטרם ביצוע השינויים.
הימנעות מעשיית רעש – השוכר ימנע מעשיית כל רעש ו/או הפרעה בלתי סבירים ליתר הדיירים בבניין ו/או הסביבה.
ביקור המשכיר בנכס – השוכר יאפשר למשכיר להיכנס לנכס בשעות סבירות ובתאום מראש לצורך בדיקת מצב הנכס.
הצגת הנכס לרוכשים ו/או שוכרים פוטנציאלים – השוכר מתחייב לאפשר למשכיר להציג את הנכס לקונים ו/או שוכרים פוטנציאליים בשעות סבירות ובתאום מראש ולכל הפחות פעמיים בשבוע. בהקשר זה יצוין כי שוכרים רבים מתחמקים מסיבות שונות (מעוניינים לרכוש את הנכס בעצמם, מעוניינים להמשיך לשכור את הנכס, חוסר זמן פנוי, נוחות ו-כד') מהצגת הנכס לצדדים שלישים, דבר אשר לא פעם "מפיל" עסקאות וגורם למשכיר נזק רב.
ביטוחים – השוכר יבטח את הנכס בביטוח לכיסוי מקריי שריפה וכן בביטוח צד ג' ותכולה וירשום את המשכיר כמוטב בפוליסה וללא זכות שיבוב של המבטח כלפי המשכיר.
שיפוי המשכיר – השוכר יהיה אחראי לפצות את המשכיר ו/או כל צד שלישי אשר יפגע מהשימוש בנכס ו/או מהשהייה בו.
תום תקופת השכירות – בתום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את הנכס כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.
חוזה שכירות – תיקון ליקויים בנכס
ליקויים בנכס – השוכר יעדכן במיידי את המשכיר בגין כל ליקוי ו/או פגם אשר יתגלה ו/או נוצר בנכס.
נזקים שנגרמו על-ידי השוכר ו/או מי מטעמו – השוכר יתקן על חשבונו כל נזק ו/או פגם שנגרם לנכס בתקופת השכירות, תוך זמן סביר ממועד היווצרם וזאת למעט תיקונים הנובעים מבלאי סביר ושחובת תיקונם מכח החוק על המשכיר.
חוזה שכירות – בטוחות
מטרת הבטוחות בחוזה השכירות – להבטיח עד כמה שניתן כי במקרה והשוכר לא יקיים אחר הוראות חוזה השכירות, לרבות לעניין תשלום דמי השכירות, שמירה על מצבו הפיזי של הנכס, פינוי הנכס ו-כד' כי אז למשכיר תעמוד הבטוחה המתאימה לתיקון ההפרה או הנזק שנגרמו לו מצד השוכר. אין להקל ראש בעניין הבטוחות. בכל חוזה שכירות יש לדרוש מהשוכר בטוחות מתאימות אשר יבטיחו קיום הוראות חוזה השכירות מצדו. להלן רשימת בטוחות –
ערבים להתחייבויות השוכר – יש להחתים ערבים (בעלי אמצעים) על כתב ערבות, לפיו הם ערבים באופן בלתי חוזר לכל התחייבויות השוכר מכח חוזה השכירות.
הבטחת דמי השכירות – לצורך הבטחת דמי השכירות, יש לקבל מאת השוכר במועד חתימת חוזה השכירות המחאות בגין כל תקופת השכירות.
הבטחת תשלומים שוטפים – בכדי להבטיח ביצוע תשלומים שוטפים מצד השוכר לגופים השונים כגון: עירייה, חברת חשמל, תאגיד המים, וועד בית ו-כד', יש במועד חתימת חוזה השכירות לקבל מאת השוכר המחאות פתוחות, חתומות על-ידו לפקודת הגופים ה-נ"ל.
ערבות בנקאית – ערבות בנקאית מטרתה להבטיח למשכיר תשלום כספי בגין כל נזק שנגרם לו, היתרון בבטוחה זו, כי הכסף כבר נמשך מחשבונו של השוכר וכי הבנק ערב לסך ה-נ"ל, ומספיק בפניה מצד המשכיר אל הבנק לצורך קבלת הכסף לו ערב הבנק.
שטר חוב – יש להחתים את השוכר על שטר חוב וכן את הערבים על ערבות אוול. ככל שהשוכר יפר הוראה מן הוראות חוזה השכירות, באמצעות שטר החוב תעמוד למשכיר האפשרות לפעול בלשכת ההוצאה לפועל כנגד השוכר והערבים יחדיו.
לייעוץ וקביעת פגישה בנושא, השאר פרטיך:
טיפים לשוכר
חוזה שכירות – ביצוע בדיקות מקדימות
בדיקת הזכויות בנכס – יש לוודא במאגר המתאים כי המשכיר הינו בעל מלוא הזכויות בנכס. חוזה השכירות חייב להיחתם אל מול כל בעלי הזכויות בנכס. אין להתפשר בעניין זה! היה ויתגלה כי אחד מבעלי הזכויות בנכס לא חתם על חוזה השכירות, הרי כי בהמשך יתכן כי יועלו טענות שונות כלפי השוכר לרבות כי אינו מחזיק בנכס כדין ומשכך עליו לפנות את הנכס במידיי.
בדיקת המצב הפיזי בנכס – שוכרים רבים מבקרים בנכס בזמן שהכנס אינו פנוי, ומשכך מתקשים להבחין בליקויים שונים בנכס. לפיכך מומלץ בטרם חתימת החוזה השכירות לוודא מצבו הפיזי של הנכס וכי מערכות המים החשמל והגז תקינות.
חוזה שכירות – תקופת השכירות והאופציה
תקופת השכירות – יש לוודא כי המשכיר אינו רשאי "לקצר" את תקופת השכירות באופן חד צדדי, וכי במידה והמשכיר יחליט למכור את הנכס בתקופת השכירות כי אז זכויותיו של השוכר מכח חוזה השכירות לא תפגענה.
שוכר חלופי – מכוון שלא ניתן לדעת מה יוליד יום, חשוב כי הוראות חוזה השכירות, תאפשרנה לשוכר למצוא שוכר חלופי במקומו וכי המשכיר לא יהא רשאי להתנגד לביצוע עסקה כאמור אלא מטעמים סבירים בלבד.
אופציה לזכות שוכר – האופציה להארכת חוזה השכירות הינה של השוכר בלבד, ומשכך חשוב כי השוכר יהא רשאי לממש את האופציה ה-נ"ל בכפוף לתנאים ברורים וידועים מראש וכי המשכיר לא יהא רשאי לחזור בו ממתן זכות האופציה לשוכר.
חוזה שכירות – שימוש בנכס
אי הפרעה מצד המשכיר – המשכיר יאפשר לשוכר להשתמש בנכס במשך תקופת השכירות ללא כל הפרעה מצדו.
ביקור מצד המשכיר – המשכיר יהא רשאי לבקר בנכס בתדירות סבירה ובכפוף לכך שתאם הגעתו מראש עם השוכר.
אי שימוש בנכס – נמנע משוכר להשתמש בנכס מסיבות הקשורות בנכס או בדרכי הגישה אליו, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע ממנו, וזאת רק במידה ובמועד כריתת חוזה השכירות, לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן ולא היה עליו לראותן מראש.
חוזה שכירות – תיקון ליקויים בנכס
תיקון ליקויים בנכס על-ידי המשכיר – המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בנכס, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שאינו מאפשר מגורים בנכס באופן סביר – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור.
אי תיקון ליקוי על-ידי המשכיר – ככל שהמשכיר לא תיקן את הליקוי ו/או הפגם, רשאי השוכר לבצע את התיקון על חשבונו, ולדרוש מ-המשכיר החזר הוצאותיו ו/או להפחית את דמי השכירות במידה והליקוי או הפגם לא תוקן וזאת בהתאם לשווי השכירות עקב הפגם.
תיקון ליקוי דחוף – ליקוי או פגם אשר תיקונם דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לבצע את התיקון על חשבונו, ולדרוש מ-המשכיר החזר הוצאותיו.
חוזה שכירות – בטוחות
ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר – ככל שדרש המשכיר ערובה אחת או יותר הכרוכה בהוצאה כספית, לא יעלה הסך המצטבר של הערובות על הנמוך מבין המפורטים להלן:
סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות בעד שליש מתקופת השכירות.
סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות.
מימוש ערובה על-ידי המשכיר – המשכיר יהא רשאי לממש ערובה שנתן לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם:
השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה.
השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם – עד גובה עלות התיקון
השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם – עד גובה התשלומים שלא שולמו.
השוכר לא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
הודעה על מימוש בטוחה – המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.
השבת הבטוחות – הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה או את יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הנכס המושכר לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר.
הפרת חוזה שכירות
מנגנון לביטול החוזה – יש לקבוע בחוזה השכירות אלו מן הוראות הינן הוראות יסודיות אשר הפרתן תקנה לשוכר את הזכות להודיע באופן חד צדדי על ביטול חוזה השכירות.
כך לדוגמה – במקרה והמשכיר מפר הוראה יסודית בחוזה, עליו לתקן את ההפרה תוך X ימים מהמועד בו השוכר דרש תיקון ההפרה. ככל שלא תיקן המשכיר תוך פרק הזמן האמור את ההפרה, כי אז חוזה השכירות בטל והשוכר שומר לעצמו את הזכות לתבוע מ-המשכיר את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מההפרה.
*המסמך הינו דוגמא לאיך חוזה שכירות אמור וצריך להיראות, וברור ומובן שכל חוזה מנוסח ומוצג אחרת בהתאם לשינויים באופי ההסכם.
לקבלת ייעוץ בנושא חוזים נשמח לעמוד לשירותכם, צרו קשר בטופס מטה או בעמוד "צרו קשר".
לייעוץ וקביעת פגישה בנושא, השאר פרטיך:
עוד בנושא מקרקעין:
פינוי שוכר
משכירים את הדירה שלכם? בין אם זו הפעם הראשונה ובין אם לאו, חשוב שתדעו מהן זכויותיכם, כבעלי הנכס, במידה ותתקלו בקשיים. חוזה שכירות עוזר להסדיר
המדריך המקוצר לרכישת קרקע
רכישת קרקע איננה עניין של מה בכך. למרות שזוהי פיסת אדמה בלבד, טמונים בעסקה שכזו לא מעט סיכונים, החושפים את הרוכש לסיבוכים משפטיים מורכבים במיוחד.
העברת נכס במתנה
היא נחשבת לעסקה שכיחה יחסית, אך כזו המצריכה לרוב סיוע של עורך דין, המתמחה בנדל"ן ובמקרקעין. עסקת העברת נכס ללא תמורה הינה, למעשה, וכפי שניתן