מס רכישה- תוכן עניינים
פרק 1 – כללי
הקדמה – מס רכישה
הגדרות – מס רכישה
חזקת דירת מגורים יחידה
פרק 2 – שיעור מס רכישה
הקדמה – שיעור מס רכישה
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים שאינה יחידה
שיעור מס רכישה לנכס שאינו דירת מגורים
שיעור מס רכישה לקרקע המיועדת לבניה
שיעור מס רכישה לתושב חוץ
שיעור מס רכישה לרוכש במסגרת קבוצת רכישה
קישור למחשבון מס רכישה
פרק 3 – פטורים מס רכישה
פטור ממס רכישה – רכישת דירה חלופית
פטור ממס רכישה – נכה, נפגע פעולות איבה, ומשפחות חיילים שנספו במערכה
פטור ממס רכישה – עולה
פטור ממס רכישה – מכירה לקרוב
פטור ממס רכישה – מכירה לבן זוג
פרק 4 – הליכי שומה
הצהרה על רכישת זכות במקרקעין
מועד תשלום מס רכישה
דחיית תשלום מס רכישה
פריסת תשלומים מס רכישה
מקדמת מס רכישה
פרק 1: כללי
מס רכישה - הקדמה
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא רוכש חייב לשאת בתשלום מס רכישה לרשות המסים.
מס רכישה הינו מס המשולם לרשות המסים על-ידי רוכש זכות במקרקעין. מס הרכישה יכול להגיע לשיעור של עד 10% משווי הזכות הנרכשת, ומשכך לסכום מס הרכישה בעסקה שיקול כלכלי מרכזי, ולכן בטרם חתימה על הסכם רכישה יש לפנות אל עורך-דין מקרקעין המומחה בתחום הנדל"ן והמיסוי לצורך חישוב החבות במס הרכישה .
מס הרכישה הינו בשיעור משווי הזכות הנרכשת כאשר בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים – שיעור המס קבוע, ואילו בדירות מגורים שיעור המס מדורג.
בנוסף לחוק יש את תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "התקנות") אשר הוראותיו מתייחסות בין היתר לשיעור מס הרכישה ולפטורים והקלות מתשלום מס הרכישה.
לאור השינויים הרבים החלים בשוק הנדל"ן, לעתים תכופות מתוקנים החוק והתקנות כך שיספקו מענה הולם לשינויים החלים בשוק הנדל"ן.
מס רכישה - הגדרות
על מנת שניתן יהא להבין בצורה הברורה ביותר את הוראות החוק והתקנות, ראשית יש להכיר את ההגדרות הבאות –
מקרקעין – קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין – בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור.
דירת מגורים – כל אחת מאלה:
- א. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
- ב. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
דירת מגורים מזכה: דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגרים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן –
- א. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
- ב. ארבע השנים שקדמו למכירתה.
חזקת דירת מגורים יחידה
במקרים מסוימים שיפורטו להלן, אדם יכול להתקשר בהסכם לרכישת דירה חדשה וזאת בזמן שהוא בעל זכויות בדירת מגורים נוספת, ועדיין ליהנות מתשלום מס רכישה מופחת בהתאם למדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה. להלן מקרים בהם תחול חזקת דירת מגורים יחידה:
- א. רכישת דירה חלופית – תושב ישראלי אשר בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד (להלן: "הדירה הישנה"), ובכוונתו לרכוש דירת מגורים נוספת (להלן: "הדירה החדשה"), ייהנה מתשלום מס רכישה מופחת בהתאם למדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה בגין הדירה החדשה, בתנאי שהוא ימכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן).
- ב. דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת – אם יש לרוכש, נוסף לדירה החדשה הנרכשת, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.
- ג. זכויות הרוכש בדירה – במידה ובדירה הישנה חלקו של הרוכש בדירה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
לייעוץ וקביעת פגישה בנושא, השאר פרטיך:
פרק 2: שיעור מס רכישה
הקדמה: שיעור מס רכישה
כבר בפתח הדברים יצוין כי שיעור מס רכישה לנכס שאינו דירת מגורים הינו אחוז קבוע משווי הנכס, ואילו חישוב מס הרכישה בגין דירת מגורים הינו מדורג, כאשר יש שתי מדרגות לתשלום
מדרגות מס רכישה בגין דירת מגורים יחידה – מי שאין בבעלותו דירת מגורים וירכוש דירת מגורים יחידה ייהנה מתשלום מס רכישה מופחת.
מדרגות מס רכישה חישוב רגיל (מדרגות מס רכישה בגין דירה שאינה דירת מגורים יחידה) – מי שיש בבעלותו דירת מגורים, וירכוש דירת מגורים נוספת יישא בתשלום מס רכישה גבוה יותר מאשר מי שאין בבעלותו דירת מגורים.
יודגש כי עקרון התא המשפחתי קובע כי לעניין מניין הדירות שבבעלות הרוכש יש לראות את הרוכש, בן זוגו, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד.
לצורך הדוגמה: לבני זוג דירה בבעלותם, ובכוונתם לרכוש דירת מגורים עבור בנם בן ה – 17.
בהתאם לעיקרון התא המשפחתי, מכוון שהילד טרם הגיע לגיל 18 ובבעלות הוריו דירת מגורים, יחשב הילד כחלק מהתא המשפחתי של הוריו ולפיכך ייחשב כמי שבבעלותו דירת מגורים, ולכן לא ייהנה מתשלום מס רכישה בהתאם לשיעור מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה.
עוד יצוין כי מדרגות מס רכישה מתעדכנות בכל 15 לינואר בהתאם למדד שירותי דיור בבעלות דיירים.
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה
שווי עסקה מסכום בש"ח | עד סכום בש"ח | אחוז |
מ – 0 ₪ | עד 1,623,320 ₪ | 0% |
בין 1,623,320 ₪ | 1,925,460 ₪ | 3.5% |
בין 1,925,460 ₪ | 4,967,445 ₪ | 5% |
בין 4,967,445 ₪ | 16,558,150 ₪ | 8% |
מעל 16,558,150 ש"ח |
| 10% |
דוגמה לחישוב תשלום מס רכישה – דירת מגורים יחידה: רוכש דירת מגורים יחידה בשווי של 2,000,000 ₪ יישא בתשלום מס רכישה בסך כולל של 14,302 ₪, לפי החישוב הבא:
- מדרגה ראשונה – השווי שעד 1,623,320 ₪ פטור מתשלום מס רכישה.
- מדרגה שניה – על השווי שבין 1,623,320 ₪ – 1,925,460, ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 3.5%, דהיינו – 10,575 ₪.
- מדרגה שלישית – על השווי שבין 1,925,460 ₪ – 2,000,000 ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 5%, דהיינו – 3,727 ₪.
- לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה ישולם מס רכישה בעסקה בסך של 14,302 ₪.
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה
שווי עסקה מסכום בש"ח | עד סכום בש"ח | אחוז |
מ – 0 ₪ | עד 4,967,445 ₪ | 8% |
מעל 4,967,445 ₪ |
| 10% |
דוגמה לחישוב תשלום מס רכישה למי שרוכש דירת מגורים שאינה דירת המגורים היחידה שלו: אדם שבבעלותו דירה והתקשר בהסכם לרכישת דירת נוספת ששוויה 5,000,000 ₪, ישלם מס רכישה בסך כולל של 400,652 ₪.
- מדרגה ראשונה – על השווי שעד 4,967,445 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור של 8%, דהיינו – 397,396.
- מדרגה שניה – על השווי שמעל 4,967,445 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור של 10%, דהיינו – 3,256 ₪.
- לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה ישולם מס רכישה בעסקה בסך של 400,652 ₪.
שיעור מס רכישה לנכס שאינו דירת מגורים
סעיף 2(1) לתקנות קובע כי שיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים, יעמוד על שיעור קבוע של 6% משווי הזכות הנרכשת.
משכך, שיעור מס הרכישה על נכסים שאינם דירת מגורים כגון – משרדים, אולמות, נכסים מסחריים, קרקעות ו-כד' יעמוד על שיעור קבוע של 6% משווי הזכות הנרכשת.
שיעור מס רכישה לקרקע המיועדת לבניה
במקרה והרכישה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית המתירה בניה של דירת מגורים אחת לכל הפחות, והתקבל היתר לבניית דירת מגורים כאמור תוך 24 חודשים ממועד הרכישה, כי אז הרוכש יהא זכאי להחזר של שישית ממס הרכישה אשר שולם על-ידו, כך שבמקרה מהסוג ה-נ"ל יוצא כי הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור של 5% משווי הזכות הנרכשת.
דוגמה: אדם רכש קרקע המיועדת למגורים בשווי של 1,500,000 ש"ח, ולכן שילם מס רכישה בשיעור של 6% משווי הקרקע, דהיינו – 90,000 ₪.
ככל שאותו אדם יוציא היתר בניה לבניית דירת מגורים בקרקע וזה תוך 24 חודשים ממועד רכישת הקרקע, כי אז הוא יהא זכאי להחזר מס רכישה של 1/6 ממס הרכישה אשר שולם על-ידו, דהיינו החזר בסך של 15,000 ₪.
שיעור מס רכישה תושב חוץ
כפי שמצוין במאמר זה, חזקת דירת מגורים יחידה חלה על תושב ישראלי בלבד, ומשכך תושב חוץ לא ייהנה מתשלום מס רכישה מופחת לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה. תושב חוץ יישא בתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות מס רכישה – חישוב רגיל, דהיינו על השווי שעד 4,967,445 ש"ח ישלם מס רכישה בשיעור של 8%, ועל השווי שבין 4,967,445 ₪ ישלם מס רכישה בשיעור של 10%.
שיעור מס רכישה לרוכש במסגרת קבוצת רכישה
מי שרוכש זכות במקרקעין במסגרת קבוצת רכישה, כי אז שווי הרכישה יהיה שווי הנכס הבנוי, וכפועל יוצא מכך החבות בתשלום מס רכישה תהא בהתאם למדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה או למדרגות מס רכישה חישוב רגיל. לצורך הדוגמה: ככל שאדם ללא דירה ירכוש במסגרת קבוצת רכישה זכות לדירה ששוויה 2,000,000 ₪, כי אז מס הרכישה יעמוד על-סך של 14,302 ₪.
לייעוץ וקביעת פגישה בנושא, השאר פרטיך:
פרק 3 – פטורים מס רכישה
פרק 3- פטורים והקלות – מס רכישה
שימוש בפטור הנכון בתשלום מס רכישה עלול להביא לחיסכון של עשרות אלפים ולעיתים מאות אלפי שקלים בתשלום מס הרכישה, ומשכך בטרם רכישת זכות במקרקעין יש לפנות אל עורך-דין המומחה בתחום המיסוי על מנת שיבדוק זכאותכם לפטור ו/או הקלה בתשלום מס רכישה.
במאמר זה נתייחס בהרחבה לפטורים וההקלות השכיחים והנפוצים ביותר.
רכישת דירה חלופית
החוק מאפשר לאדם אשר בבעלותו זכויות בדירת מגורים (להלן: "הדירה הישנה"), לרכוש דירת מגורים חדשה (להלן: "הדירה החדשה") ולשאת בתשלום מס רכישה בגין הדירה החדשה בהתאם למדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה, וזאת בטרם מכר את דירתו הישנה, ובכפוף לכך שימכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן).
אדם שלא ימכור את הדירה הישנה תוך פרק הזמן כאמור, יהא עליו להשלים את הפרש מס הרכישה בגין הדירה החדשה בהתאם למדרגות מס רכישה חישוב רגיל בצירוף ריבית והצמדה.
דוגמה – לאדם דירת מגורים בתל אביב. אדם התקשר בהסכם לרכישת דירת מגורים נוספת (שאינה חדשה) בחיפה. באפשרות אדם לשלם מס רכישה מופחת בהתאם למדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה בגין דירת המגורים בחיפה וזאת בכפוף לכך שימכור את דירת המגורים בתל-אביב תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה בחיפה.
במידה ואדם לא ימכור את דירת המגורים בתל-אביב תוך 18 חודשים כאמור, כי אז יאלץ אדם להשלים את הפרש מס הרכישה בגין הדירה בחיפה בהתאם למדרגות מס רכישה חישוב רגיל בצירוף ריבית והצמדה.
פטור לנכה, נפגע פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה (תקנה 11)
הכלל הוא כי רכישת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע פעולות איבה או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם מגוריהם בלבד חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות הנרכשת כאשר פטור זה ניתן לניצול פעמיים בלבד.
חריג לכלל – דירת מגורים יחידה
יחד עם זאת, במידה והזכות הנרכשת על-ידי, נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה היא בחזקת דירת מגורים יחידה כ אז החבות במס רכישה תהא בהתאם לשיעורים המפורטים להלן:
- במידה ושווי הזכות הנרכשת עד 2,500,000 ₪, על חלק השווי שעד לסכום 1,623,320 ש"ח לא ישולם מס רכישה, ועל חלק השווי העולה על 1,623,320 ש"ח ועד לסכום של 2,500,000 ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5%.
- אם שווי הזכות הנרכשת עולה על 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5%.
דוגמה 1: במקרה של רכישת זכות בשווי של 2,400,000 ₪, ישולם מס רכישה בסך של 3,883 ₪, לפי החישוב הבא – השווי שעד 1,623,320 ₪ פטור מתשלום מס רכישה, ואילו החבות במס רכישה בגין השווי שבין 1,623,320 ₪ ל – 2,400,000 ₪ (776,680 ₪) תהא בשיעור של 0.5%.
דוגמה 2: במקרה של רכישת זכות בשווי של 2,600,000 ₪, ישולם מס רכישה בסך של 13,000 ₪ וזאת מכוון ששווי הזכות הנרכשת גבוה מ – 2,500,000 ₪ ולכן שיעור מס הרכישה יהא 0.5% משווי הזכות הנרכשת.
נכסים או דירת מגורים שאינה בחזקת דירת מגורים יחידה
במקרה של רכישת זכות שאינה בחזקת דירת מגורים יחידה או ברכישת זכות ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, שיעור מס הרכישה יעמוד על 0.5% משווי הזכות הנרכשת.
קרקע לבנייה
נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה אשר רוכש קרקע לבנייה, זכאי לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% לגבי השטח שתיבנה עליו הדירה שתשמש למגוריו. יתר השטח יחויב במס רכישה רגיל (שיעור מס רכישה לנכס שאינו דירת מגורים – 6%).
הגדרות
הגדרת נכה הזכאי פטור במס רכישה
- חוק הנכים – נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב] שדרגת נכותו לצמיתות אינה פחותה מ – 19%.
- חוק נכי המלחמה והנאצים – נכה כהגדרתו בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954 שדרגת נכותו לצמיתות אינה פחותה מ – 19%.
- חוק נכי רדיפות הנאצים – נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות אינה פחותה מ – 50%.
- תאונת עבודה – נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 103 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995 שדרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה אינה פחותה מ – 50%.
- אי-כושר להשתכר – נכה על פי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו אינה פחותה מ – 75%.
- תאונת דרכים – נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות על פי תקנות מס הכנסה, נכות שאינה פחותה מ-50%.
- שיתוק או קטוע יד או רגל – נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו שנקבע לו לצמיתות על פי תקנות מס הכנסה כתוצאה מפגימות אלה אינו פחות מ-50%.
- תקנות מס הכנסה – נכה שנקבעה לו על פי תקנות מס הכנסה נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
הגדרת נפגע פעולות איבה הזכאי לפטור במס רכישה
נפגע כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, תש"ל-1970, שאחוז נכותו לצמיתות על פי החוק האמור אינו פחות מ-19%.
אם נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה –יהיו זכאים לפטור בתשלום מס רכישה – בן משפחה של הנפגע כמשמעותו בחוק האמור, הזכאי לתגמול, ויתום עד גיל 40.
הגדרת בן משפחה של חייל שנספה במערכה הזכאי לפטור במס רכישה
חייל שנספה במערכה הוא חייל או חייל משוחרר שמת כתוצאה מחבלה שאירעה בתקופת שירותו ועקב שירותו, ואולם לעניין חייל בשירות קבע – חבלה כאמור שהיא חבלת שירות.
בן משפחה של חייל אשר נספה במערכה הוא אחד מאלה:
- אלמנה / ידועה בציבור – מי שהייתה אשתו של הנספה ביום מותו, ובכלל זה אישה שלפני מות הנספה גרה יחד עמו וביום מותו הייתה ידועה בציבור כאשתו – אף אם נישאה לאחר.
- אלמן / ידוע בציבור – מי שהיה בעלה של הנספה ביום מותה, ובכלל זה גבר שלפני מות הנספה גר יחד עמה וביום מותה היה ידוע בציבור כבעלה – אף אם נישא לאחרת.
- ילדו של הנספה – ובכלל זה ילד חורג או ילד מאומץ – שלא מלאו לו 21 שנה, או שמחמת מום גופני או שכלי לא עמד ברשות עצמו במות הנספה או בהגיעו לגיל 21 אחרי מותו, וכל עוד אינו עומד ברשות עצמו מסיבות אלה, אך למעט ילד שבמות הנספה מלאו לו 21 שנה ואותה שעה לא היה סמוך על שולחנו, וכן למעט ילד חורג שלא היה בשעת מותו של הנספה סמוך על שולחנו ושהיה מוחזק על ידי קרובו מלידה שלא היה בן-זוגו של הנספה.
- הורו של הנספה – ובכלל זה הורה חורג והורה מאמץ, אולם אם היה לנספה הורה מלידה והורה חורג או מאמץ, שניהם בני מין אחד, לא יראו כשכול אלא אותו הורה שקצין התגמולים יחליט עליו לאחר ששוכנע שמחסורו של הנספה היה לאחרונה על אותו הורה או שמחסורו של אותו הורה היה על הנספה סמוך לפטירתו.
- אחיו של הנספה – אחיו או אחותו של הנספה, יתומים מאב ומאם, שטרם מלאו להם שמונה-עשרה שנה ואין להם אח או אחות העומדים ברשות עצמם, ואשר נתייתמו לפני מותו של הנספה, ומחסורם היה על הנספה סמוך לפני מותו, ואין להם הכנסה כדי מחיתם או נתיתמו לאחר מותו של הנספה, ואין להם הכנסה כדי מחיתם.
האם בן זוג של נכה או נפגע פעולות איבה או משפחות חיילים שנספו במערכה זכאי לניצול ההטבה
לרוב זכות במקרקעין נרכשת על-ידי בני זוג יחדיו בחלקים שווים, כלומר כל אחד מבני הזוג רוכש מחצית מהזכויות במקרקעין.
לכן עולה השאלה האם גם בן זוגו של נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה זכאי ליהנות מהפטור ?
התשובה היא כי גם באפשרותם של בני הזוג לנצל את הפטור לרבות בני זוג אשר נישאו תוך שנים עשר חודשים מיום רכישת הזכות במקרקעין.
פטור לעולה (תקנה 12)
עולה הרוכש זכות במקרקעין מהסוג שיפורט להלן בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד ל – 7 שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות הנרכשת עבור המדרגה הראשונה ממדרגות מס הרכישה ועל חלק השווי העולה על הסכום כאמור יישא בתשלום מס רכישה בשיעור של 5%.
עולה זכאי לפטור פעם אחת לגבי רכישת דירה למגורים ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא או קרובו יעבדו.
במידה והעולה רוכש דירת מגורים יחידה יש לבדוק שמס הרכישה לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה אינו נמוך מהמס לפי תקנה 12, דהיינו – פטור לעולה.
הגדרת עולה הזכאי לפטור במס רכישה
עולה הוא מי שנכנס לישראל אחרי ה – 28.2.1963 ובידיו אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות ו/או תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות ו/או אשר או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכוח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל.
שר האוצר רשאי לקבוע סוג בני-אדם שדינם כדין עולה.
על איזה זכויות במקרקעין ניתן לנצל את הפטור במס רכישה
עולה יהא זכאי לפטור במס רכישה רק ברכישת הנכסים הבאים:
- א. מגורים – דירת מגורים או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד.
- ב. בית עסק – בית עסק לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.
- ג. קרקע – קרקע פנויה ששטחה אינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה על אותה קרקע או על 1000 מ"ר, שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור.
האם בן זוג של עולה זכאי לפטור
רכשו זכות במקרקעין במשותף בני זוג שאחד מהם עולה, יראו לעניין החיוב במס רכישה כאילו רכש אותם העולה בלבד לרבות בני זוג אשר נישאו תוך שנים עשר חודשים מיום רכישת הזכות.
מכירה לקרוב (תקנה 20)
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, שיעור מס הרכישה יהא 1/3 ממס הרכישה שאמור היה הרוכש לשלם אילו היה רוכש את הזכות מאדם שאינו קרובו.
לדוגמה: אב מעניק לבנו ללא כל תמורה, דירת מגורים בשווי 1,000,000 ₪.
דוגמה 1: במידה ולבן בנוסף לדירה שקיבל ללא תמורה מאביו יש דירה נוספת, כי אז יאלץ לשלם מס רכישה בסך של 26,667 ₪.
הסבר: במידה והיה הבן רוכש את הדירה מאדם שאינו קרובו, היה עליו לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס רכישה חישוב רגיל (יש בבעלות הבן דירה) – 8% משווי הזכות, דהיינו 80,000 ₪.
מכוון שמדובר בהעברה מיחיד לקרובו, מכוח תקנה 20 הבן יישא בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 1/3 ממס הרכישה שאמור היה לשלם, כלומר על הבן יהא לשלם מס רכישה בסך של 26,667 ₪ ( 1/3 מ – 80,000 ₪).
אופציה: במידה והדירה שהבן קיבל מאביו היא דירתו היחידה כי אז יהא הבן פטור מתשלום מס רכישה.
הסבר: במידה והיה הבן רוכש את הדירה מאדם שאינו קרובו, היה עליו לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה כאשר לפי המדרגות ה-נ"ל עד לסך של 1,623,320 ש"ח אין חבות בתשלום מס רכישה.
הגדרת קרוב לצורך קבלת פטור מתשלום מס רכישה במכירה לקרוב
בן זוג לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירת הזכות במקרקעין, הורה, צאצא (נכד,נין), בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
מכירה לבן-זוג (תקנה 21)
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה מתשלום מס רכישה.
חשוב לציין כי הפטור חל על גבר ואישה הנשואים זה לזו, על גבר ואישה החיים כבני זוג ידועים בציבור, ועל זוגות מאותו מין.
לייעוץ וקביעת פגישה בנושא, השאר פרטיך:
פרק 4 – הליכי שומה
הצהרה על רכישת זכות במקרקעין
בהתאם להוראות החוק על רוכש זכות במקרקעין לדווח על העסקה לרשות המסים, תוך 30 ימים ממועד ביצוע העסקה. על הדיווח לכלול הצהרה בה יפורטו כל אלה:
- פרטי הזכות
- פרטי העסקה
- התמורה בעד הזכות
- סכום המס המגיע, אם מגיע, ודרך חישובו
- זכאות לפטור מהמס החל
- פרטי כלל הזכויות במקרקעין וכלל הזכויות באיגודי מקרקעין שבידי האיגוד ושוויים
מועד תשלום מס רכישה
חייב במס רכישה ישלם את מס הרכישה בהתאם לשומה עצמית אשר ערך תוך 60 ימים ממועד רכישת הזכות, דהיינו, מועד חתימת הצדדים על כל הסכם מחייב (הסכם מכר, זיכרון דברים ו-כד').
במידה ורשות המסים קבעה שומת מס רכישה גבוה יותר מאשר השומה העצמית אשר הוגשה על-ידי הרוכש, ישולם הפרש מס הרכישה כאמור תוך 30 יום מיום שנמסרה שומת רשות המסים לרוכש.
את מס הרכישה ניתן לשלם בדואר באמצעות שובר לתשלום מס רכישה אשר ניתן על-ידי רשות המסים ו/או מונפק על-ידי עורך הדין באמצעות מערכת מייצגים ו/או באמצעות אתר האינטרנט של רשות המסים.
איחור בתשלום מס רכישה מעבר למועד האמור, יגרור אחריו תשלום קנס, הפרשי הצמדה וריבית על התשלום שלא שולם במועד.
דחיית תשלום מס רכישה
ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה עד להתקיים אחד מאלה:
- החזקה במקרקעין נמסרה לרוכש.
- הרוכש שילם על חשבון התמורה סכום העולה על 50%.
- המוכר נתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרוכש או לאדם אחר לרשום זכות במקרקעין על שם הרוכש או לפקודתו.
על אף האמור, מנהל רשות המסים רשאי, אם ראה סיבה מספקת לכך, רשאי לדחות את המועד לתשלום מס הרכישה, כולו או מקצתו, לתקופה שימצא לנכון, ובלבד שהחייב במס ישלם על תקופת הדחיה הפרשי הצמדה וריבית.
בסמכות מנהל רשות המסים לפטור מתשלומי ריבית והצמדה כולם או מקצתם אם ראה סיבה מספקת לכך.
פריסה לתשלומים - מס רכישה
ניתן לפנות אל רשות המסים בבקשה לפריסת תשלום מס רכישה.
מנהל רשות המסים רשאי לפי שיקול דעתו לאשר פריסת תשלומים.
במקרה בו רשות המסים תאשר פריסת תשלומים בגין תקופת האיחור ישולמו הפרשי הצמדה למדד וריבית שנתית בשיעור של 4%.
מקדמה - מס רכישה
החוק קבוע כי בהתקיים התנאים המפורטים להלן, הרוכש יהא זכאי לקבלת אישור מס רכישה המופנה אל לשכת רישום המקרקעין –
- חלפו 90 ימים ממועד הגשת הדיווח לרשות המסים בגין העסקה או 30 ימים מהיום שהמציא לרשות המסים את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר.
- רשות המסים טרם טיפלה בשומת מס הרכישה, כלומר התיק עדיין פתוח ברשות המסים.
- הרוכש שילם את מקדמת מס השבח בעסקה.
- אם ביקש הרוכש פטור ממס רכישה והוא הגיש את המסמכים להוכחת זכאותו לפטור כאמור.
עוד בנושא מקרקעין:
פינוי שוכר
משכירים את הדירה שלכם? בין אם זו הפעם הראשונה ובין אם לאו, חשוב שתדעו מהן זכויותיכם, כבעלי הנכס, במידה ותתקלו בקשיים. חוזה שכירות עוזר להסדיר
המדריך המקוצר לרכישת קרקע
רכישת קרקע איננה עניין של מה בכך. למרות שזוהי פיסת אדמה בלבד, טמונים בעסקה שכזו לא מעט סיכונים, החושפים את הרוכש לסיבוכים משפטיים מורכבים במיוחד.
העברת נכס במתנה
היא נחשבת לעסקה שכיחה יחסית, אך כזו המצריכה לרוב סיוע של עורך דין, המתמחה בנדל"ן ובמקרקעין. עסקת העברת נכס ללא תמורה הינה, למעשה, וכפי שניתן